仮契約の時、売主に「もしシロアリ被害があれば、購入することはできない」と伝えました。その時に「シロアリ被害はない」とハッキリと言われたんです。その言葉を信じて、本契約をしました。
現在ではトラブル防止のため、宅建業法で劣化状況や水漏れ、設備関係の動作など「住宅診断（インスペクション）」を行った物件に対して、明確な説明が義務づけられています。しかし当時はそれが無かったんです。私はこの経験でインスペクターの資格を取得し、今まで関連会社で取り扱っていた不動産業務を当社でも取り扱えるようにしました。今後中古住宅を検討されているお客様からのお問い合わせには、契約をする前に依頼主と一緒に住宅診断を行っていこうと考えています。ご縁があって仕事をいただいたお客様には、自分と同じ思いは絶対にして欲しくないですから。

シロアリ被害があまりにも酷く、周囲からも建て替えを勧められました。私自身も、あまりの状態の悪さに何度も家を解体したい衝動にかられました。最終的に柱14本や土台の取り替えなど、大がかりな工事になりました。本来なら建て替えレベルの中古住宅でしたが、これから建設業の仕事をしていく上で、この実体験が必ず生きてくると考えました。

中古物件はまず購入時の価格が新築に比べて格段に安いのと、立地条件が良い場合が多いため生活をイメージしやすいメリットがあります。実際に自分で物件を購入して「耐震リノベーション」に取り組もうと考え、新築ではなく、あえて中古住宅を選びました。

リフォームとは

まず「リフォーム」は一般的に老朽化した建物を新築の状態に戻すことを言います。マンションやアパートの場合には入居者退去後に、その居住者が住む前の状態に戻すことを指す場合があり、現状回復とも言われています。

リノベーションとは

「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。「耐震リノベーション」の場合は、建物を現行基準の耐震性能に引き上げるので当然、新築時以上の安心を得ることができます。

私の場合は、まず立地条件がベストでした。築年数のある中古物件なので、改修費がある程度かかる事は初めから覚悟していました。けれど、全面がフロア張りされていて、床下や構造の部分を売主の言葉を信じて自分の目で確認できないまま購入してしまったことにより、当初の想定以上の多額の費用を要しました。それでも、解体して新築を建てるよりは3割程度低コストで収まりました。
また、耐震改修助成金を活用して耐震化を行ったことにより、改修費用の面などデメリット部分をほぼ払拭することができました。

昨今、水回りを中心に全面リフォームをした中古物件を販売しているのをよく見かけます。けれど本当に大事なのは見た目の美しさだけでなく、目に見えない部分の劣化と耐震性だと考えています。
「耐震診断」を行うと、その家の劣化状況も把握できるので、できれば中古住宅購入の検討段階で耐震診断をするのが望ましいですね。

「耐震診断」をした住宅では、実際に基準を満たしていない場合がほとんどです。現在の「耐震基準」は昭和56年に定められた壁量、平成12年に追加された壁の配置バランス、接合部の仕様を診断します。阪神淡路大震災以降、壁の量とバランス、土台や柱、梁の接合部の構造計算をして壁の強度に見合った接合部を補強することが大事になりました。
それらの項目を全て確認した上で「耐震基準」に当てはめていきます。まず1.0以上の「建物が倒壊せずに人命が守られること」を基準に測定します。
しかし、特に依頼の多い昭和の時代に建てられた物件のほとんどは0.5以下で倒壊の危険性が高いのが現状です。

私は「耐震工事」は「大切な家族の命を守るための工事」だと考えています。今は「耐震診断」は、条件によって市などの補助金を受けることが可能です。
「耐震リノベーション」は大がかりなものから、弱い部分を補強する部分的なものまで状態に応じて様々です。暮らしながら工事をすることも可能なので、まずは建物の状態を知ることが大事なんです。今住んでいる家はもちろん、中古住宅の購入を検討する時にも「耐震」はとても大切なキーワードです。

私たちは耐震診断をして、依頼主の不安を煽って耐震工事の契約を急ぐ様なことは決してしません。
まず耐震診断でそれぞれの診断結果を数値化し、図面を作って家の揺れ方をシュミレーションします。
耐震診断をきちんとするからこそ、弱い部分の補強など理論的な解決方法を見い出します。資料を作成し、行政に申請をして認可が下りるのを待ってから次の段階に話しを進めていきます。耐震改修をすると所得税や固定資産税が減税されるなどのメリットもあります。
そう言った少し難しい手続きもアフターケアとして行っているので安心してください。

香川県の空き家問題は深刻化していて、解体にも費用がかかるためにそのまま放置されているのが現状です。中古住宅は立地条件が良い場合が多いので生活をイメージしやすいメリットがあります。そして何より購入時の価格が安く、改修工事をしても新築よりもコストを抑えることが可能です。
また、一方で住宅を購入する人がデザインや立地よりも大事に考えているのが「建物の性能」というデータがあります。その性能の中でも特に重要視されてきているのが「耐震性・耐久性」の部分です。耐震診断の基準は耐震等級1.0以上で「人命が守られること」。しかし、それは昭和56年、平成12年に作られた基準であり、木造住宅の現在の最高レベルは「耐震等級3」です。これは熊本地震で震度6強から震度7の2度の地震にも倒壊せずに耐え、香川県内の新築のご依頼の中でも注目が高まっています。私たちはお客様のニーズに合わせて中古物件の「耐震リノベーション」と、新築の場合はこの最高レベルの「耐震等級3」の住宅を推奨していきたいと考えています。